二手房的房龄起始时间是从房屋竣工验收合格并交付使用之日起开始计算的。这意味着，从开发商交房那天起，就开始计算房龄了。

然而，二手房的房龄不能只通过看房产证上的日期来判断，因为房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期。如果房屋已经转手了一次或多次，房龄会更长。因此，想要查询真实的房龄，需要前往房管部门查询房屋档案。

在实际生活中，由于开发商在拿到地之后才会开始施工建设与销售，这一段时间都会计算在房龄里，所以购买者买到能使用满70年的房子(一般民用住宅建筑权属年限为70年)是比较困难的。

以上信息仅供参考，如有需要，建议咨询专业的房地产中介或相关机构。

二手房的房龄超过多少年就不建议买了

二手房的房龄超过多少年不建议购买，这个问题没有一个固定的答案，因为它取决于多种因素，如房屋的质量、位置、价格、贷款政策等。但是，一般来说，如果二手房的房龄超过20年，就需要谨慎考虑了。

首先，房龄过大会影响房屋的质量和安全性。随着房屋使用年限的增加，房屋的结构、设施、管道等都会逐渐老化，可能会出现各种问题，如漏水、电路老化、管道堵塞等。这些问题不仅会影响居住的舒适度，还可能存在安全隐患。

其次，房龄过大会影响贷款的审批和额度。很多银行在审批贷款时，会考虑房屋的房龄，如果房龄过大，可能会影响贷款的审批通过率，或者降低贷款的额度。此外，房龄过大也会影响房屋的价值和升值潜力，因为房屋的价值和升值潜力与房屋的新旧程度、位置等因素有关。

但是，如果二手房的房龄虽然超过20年，但是房屋的质量、位置、价格等方面都比较优秀，且贷款政策也比较宽松，那么购买这样的二手房也是可以的。在购买前，建议购房者要对房屋进行详细的了解和评估，包括房屋的结构、设施、管道、装修等方面的情况，以及周边环境、交通、配套设施等方面的情况，从而做出明智的决策。