期房分辨住宅楼和商住楼有多种角度可以出发，具体如下：
1、概念：商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。
2、生活费用：水费电费等是否按民用水电标准收取不确定。
3、买房费用：住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
4、交易费用：如果住了5年以上想卖掉，商住楼全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费。
5、产权年限：商住楼的土地使用性质为综合用地或商业用地，根据国家土地法规定，商业用地的使用年限为40年，综合土地的使用权年限为50年。而住宅楼为70年。
1、商住房就是指可以商用，也可居住的房屋，住宅房就是指提供居住的房屋。
2、商住房占用的土地是经营性质的土地，其产权年限一般是40年，但是住宅房与其不同，其土地是住宅用地，产权年限是70年。产权年限有到期的话，商住房需要主动进行续期申请，住宅房无需申请，自动续期。
3、住宅房在建造期间有着较多的政策规范要求，其房屋质量有保证，但是商住房没有较为明确的政策要求，其房屋质量无法保证。
4、多数地区的住宅房待手续齐全便可直接落户，但是商住房目前只有少部分地区允许落户。
5、住宅房总的售出价格要比商住房高。
6、住宅房有多种户型，有小户型的，也有大户型的房屋，其小户型一般在60-90平左右，但是商住房一般是小户型房屋，其户型面积一般在40-80平。
7、商住房其会设置在交通较为便利，周边生活设施和商务环境较好的区域，但是住宅房的周边环境可能要略逊于商住房。
8、日常生活中是需要使用到水电的，单就水电的费用来说，住宅房是民用的价格，商住房是商用的价格，所以商住房的水电费用一般要高于住宅房。
9、若是购房者购买的是首套住宅房，一般首付只用支付房屋的3成，贷款利率按照按揭的贷款利率进行计算，商住房首付一般要付5-6成，贷款的利用按照商用贷款执行。
10、购房政策，住宅房一般是限购限贷的，但是商住房不会受到限购限贷政策的影响。
40万的商住楼在过户的时候，一般需要一万元左右的过户费。但是根据房子的使用年限和房屋面积不同，会缴纳相对的税费。如果房产证到手未满5年的，并且房屋面积不超过144平方米的，是不需要交营业税的，但是如果房屋面积在144平方米及以上的，是必须要缴纳营业税的。一般商住楼过户的税费都与房产总价，房屋面积以及使用年限有较大的关系，并且在过户时，无论是买方还是卖方都需要缴纳相应的税费。除此之外，还需缴纳过户手续费，大都是6元/平米，以及房屋评估费，一般是0.5%的费用。房屋过户要注意：维修基金余额要进行结算，以及需要更名至买方名下。还要在交房日前结清水，电等生活费用，以及相关手续，确定好以上事项后签订合同，也会避免之后出现买卖双方的经济纠纷。
如果家庭购买的是商住房，而且超过50平米的话，所购买的商住房就可以办理房屋所有权证，然后孩子上学就可以选择该商业或者办公用户所属区域的公办义务教育阶段学校进行就读，主要是按学区内的生源办理相关的入学手续。但是有的商住楼是不能解决孩子的上学问题，这类商住楼只能用来办公和注册公司，不能用于居住，如果孩子需要上学的话，可以按照外来务工人员的子女进行入学申请，也可以咨询或关注具体学校的招生简章，按照学校的要求提前准备相关资料，以免耽误孩子入学。商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼，商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售，土地使用性质为综合用地，使用权年限为50年。
商住楼交易税费计算方法：
1、营业税：税率为百分之五点五五，由卖方缴纳。
2、个人所得税：税率为交易总额的百分之一或两次交易差的百分之二十，由卖方缴纳。
3、契税：基准税率为百分之三，优惠税率为百分之一点五，由买方缴纳。
4、测绘费：每平方米一点三六元，由卖方缴纳。
5、二手房交易手续费：住宅每平方米，非六元住宅每平方米十元，由买方缴纳。
6、登记费：80元，由买方缴纳。
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